Vivienda y crédito
Simulador de Hipoteca: Calcula tu Cuota Gratis y sin Dar tus Datos
Por Calculadoras Financieras · Última actualización:
Calculadora de hipoteca
Calcula tu hipoteca en segundos y sin dejar tus datos a ningún banco. Introduce el precio de la vivienda, tu entrada, el plazo y el tipo de interés, y este simulador de hipoteca te muestra la cuota mensual, los intereses y el coste total. Todo se calcula en tu navegador: no hay registro, no hay llamadas comerciales y ningún dato viaja a un servidor.
Cómo funciona el simulador de hipoteca
Con el simulador de hipoteca puedes cambiar el plazo, probar otro tipo de interés o simular una subida del Euríbor y comprobar al instante cómo se mueve la cuota. Es un buen primer filtro antes de pedir ofertas vinculantes a los bancos.
Qué datos necesitas para usar el simulador de hipoteca
- Precio de la vivienda y entrada: el préstamo es el precio menos tu aportación. Los bancos suelen financiar hasta el 80 % del menor valor entre tasación y compraventa; con ayudas o avales puede llegar al 90 %.
- Ahorros para gastos: reserva entre un 10 % y un 12 % del precio para impuestos, notaría, registro, gestoría y tasación.
- Plazo: más años bajan la cuota, pero suben los intereses totales.
- Tipo de interés (TIN): en fija, el porcentaje pactado; en variable, el Euríbor más el diferencial.
Si aún no tienes ofertas, toma como referencia las estadísticas de tipos de nuevas hipotecas del Banco de España y los informes de precios de portales del sector como Idealista, que te ayudan a contrastar el valor de la vivienda en tu zona.
Cómo calcula la cuota el simulador de hipoteca: fórmula paso a paso
El simulador de hipoteca aplica el sistema de amortización francés, el habitual en España, con cuota constante:
Cuota = C × i ÷ (1 − (1 + i)−n)
- C es el capital prestado. Ejemplo: 150.000 €.
- i es el tipo mensual: el tipo anual dividido entre 12. Con un 3 %: 0,03 ÷ 12 = 0,0025.
- n es el número de cuotas: años × 12. A 25 años, 300.
- Se calcula (1 + i)−n = 1,0025−300 ≈ 0,4728.
- Resultado: 150.000 × 0,0025 ÷ (1 − 0,4728) ≈ 711,32 € al mes.
Para conocer los intereses totales, multiplica la cuota por el número de cuotas y resta el capital: 711,32 × 300 − 150.000 ≈ 63.395 €. Cada mes, los intereses son el capital pendiente por el tipo mensual; el resto de la cuota amortiza capital.
Hipoteca fija, variable o mixta: ¿cuál te conviene?
La elección depende de tu tolerancia al riesgo, tu estabilidad de ingresos y el diferencial entre modalidades. Esta tabla resume las diferencias:
| Característica | Fija | Variable | Mixta |
|---|---|---|---|
| Tipo de interés | Constante todo el plazo | Euríbor + diferencial, revisable | Fijo unos años, después variable |
| Cuota | Predecible | Cambia en cada revisión | Estable al inicio, incierta después |
| Riesgo | Bajo; pierdes si bajan los tipos | Alto si sube el Euríbor | Medio; el riesgo se aplaza |
| Perfil ideal | Quien prioriza la seguridad | Quien tolera variaciones | Quien espera estabilidad a corto plazo |
Ventajas y riesgos de la hipoteca fija
Sabes desde el primer día cuánto pagarás, lo que facilita presupuestar. A cambio, el tipo inicial suele ser más alto que el variable y, si los tipos bajan, tendrás que renegociar o subrogar. La compensación por cancelación anticipada también es mayor.
Ventajas y riesgos de la hipoteca variable (y el papel del Euríbor)
El Euríbor es el tipo al que los bancos europeos se prestan dinero entre sí; en hipotecas se usa casi siempre el de 12 meses, publicado por el EMMI y difundido por el Banco de España. Si bajan los tipos, tu cuota se reduce; si suben, se encarece. Para ver el efecto, usa el modo variable del simulador de hipoteca y prueba varios valores.
Qué es una hipoteca mixta y cuándo tiene sentido
Combina un periodo inicial a tipo fijo (habitualmente de 3 a 10 años) con un tramo variable posterior. Tiene sentido si esperas que tus ingresos crezcan, si prevés amortizar antes de que acabe el tramo fijo o si quieres seguridad al principio, cuando el capital pendiente es mayor.
Cuánto puedo pedir de hipoteca según mi sueldo con el simulador de hipoteca
El banco analiza tu capacidad de pago con la relación entre cuota e ingresos, además de tu estabilidad laboral y tus deudas. Para conocer tu sueldo neto exacto, usa nuestra calculadora de sueldo neto y comprueba qué porcentaje supondría la cuota. El Banco de España recomienda que las cuotas de todas tus deudas no superen aproximadamente un tercio de tus ingresos netos, y muchos bancos aplican un tope cercano al 35 %. Incluye préstamos personales, coche y tarjetas, no solo la hipoteca.
| Sueldo neto/mes | Cuota máxima (35 %) | Préstamo aproximado |
|---|---|---|
| 1.500 € | 525 € | 110.700 € |
| 2.000 € | 700 € | 147.600 € |
| 2.500 € | 875 € | 184.500 € |
| 3.500 € | 1.225 € | 258.300 € |
Recuerda que además necesitas ahorros para la entrada (habitualmente el 20 %) y para los gastos. Introduce tu caso en el simulador de hipoteca para afinar la cifra.
Gastos de la hipoteca que no aparecen en la cuota
Además de la cuota que calcula el simulador de hipoteca, cuenta los costes iniciales. Desde la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, el banco asume la mayoría de los gastos de formalización del préstamo, pero no todos.
Tasación de la vivienda
Corre por tu cuenta y la realiza una sociedad homologada por el Banco de España. Suele costar entre 300 y 600 € según el valor y la superficie del inmueble. Es una cifra orientativa.
Notaría, registro y gestoría
Por la ley citada, el banco paga la notaría de la escritura del préstamo, el registro y la gestoría. Tú abonas las copias que solicites y los gastos de la compraventa: notaría y registro de la escritura de compra, más la gestoría si la contratas.
Impuestos asociados a la hipoteca
El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados de la hipoteca lo paga el banco. Lo que sí pagas tú es el impuesto de la compra: en vivienda usada, el ITP, cuyo tipo fija cada comunidad autónoma (habitualmente entre el 6 % y el 10 %); en vivienda nueva, IVA (10 %) más AJD. Como regla, reserva entre el 10 % y el 15 % del precio para comprar vivienda usada.
Tabla de amortización del simulador de hipoteca: así se reparte cada cuota
En el sistema francés la cuota es constante, pero su composición cambia: al principio pagas sobre todo intereses y con los años la mayor parte amortiza capital. Por eso amortizar de forma anticipada al inicio ahorra más intereses. Ejemplo con 150.000 €, 25 años, 3 % fijo y una cuota de 711,32 € al mes (años seleccionados; la tabla completa está en el simulador de hipoteca):
| Año | Capital amortizado | Intereses pagados | Capital pendiente |
|---|---|---|---|
| 1 | 4.092 € | 4.444 € | 145.908 € |
| 2 | 4.216 € | 4.320 € | 141.692 € |
| 3 | 4.344 € | 4.191 € | 137.348 € |
| 4 | 4.477 € | 4.059 € | 132.871 € |
| 5 | 4.613 € | 3.923 € | 128.258 € |
| 10 | 5.358 € | 3.178 € | 103.003 € |
| 15 | 6.224 € | 2.312 € | 73.665 € |
| 20 | 7.230 € | 1.306 € | 39.586 € |
| 25 | 8.399 € | 137 € | 0 € |
Total de intereses: 63.395 €. En el primer año, un 52 % de lo que pagas son intereses; en el último, menos del 2 %.
Amortización anticipada: ¿compensa adelantar capital?
Casi siempre compensa si tu hipoteca tiene un tipo alto y no dejas sin liquidez tu economía. Antes, conserva un fondo de emergencia y compara el ahorro de intereses con la comisión aplicable. Puedes probar cada escenario en el simulador de hipoteca antes de decidir.
Amortización anticipada total vs. parcial
La total cancela la hipoteca por completo y exige pagar todo el capital pendiente. La parcial reduce una parte del capital y mantiene el préstamo. Según la Ley 5/2019, la comisión máxima en variable es del 0,25 % los primeros tres años o del 0,15 % los primeros cinco; en fija, del 2 % durante los diez primeros años y del 1,5 % después. Revisa tu contrato: puede ser inferior.
Cuándo reduce plazo y cuándo reduce cuota
Al amortizar parcialmente puedes elegir. Reducir plazo ahorra más intereses totales, porque acortas el tiempo en que se generan. Reducir cuota alivia tu presupuesto mensual y da más margen si tus ingresos son irregulares. Si la prioridad es ahorrar, reduce plazo; si es liquidez, reduce cuota.
Hipotecas para autónomos: qué cambia
Los autónomos pueden obtener hipoteca, pero los bancos exigen más pruebas de estabilidad porque los ingresos son variables. Suelen mirar la media de varios años, no el último trimestre. Comprueba el resultado con el simulador de hipoteca usando tu ingreso medio neto.
Documentación adicional que piden los bancos
- Declaraciones de la renta (IRPF) de los últimos dos o tres años. Si quieres estimar tu cuota anual, usa la calculadora IRPF.
- Modelos trimestrales 130 o 303, según tu régimen.
- Certificado de estar al corriente con Hacienda y la Seguridad Social.
- Vida laboral y justificantes de la actividad, como facturas o contratos.
Cómo mejorar tu perfil de riesgo como autónomo
- Lleva al menos dos años de alta y mantén ingresos declarados estables.
- Reduce deudas y cancela tarjetas o préstamos personales antes de solicitarla.
- Aporta más del 20 % de entrada para reducir el riesgo percibido.
- Compara ofertas de varios bancos y con un intermediario, porque el criterio varía.
Resumen: cómo sacar partido al simulador de hipoteca
Antes de pedir ofertas, dedica unos minutos al simulador de hipoteca: prueba varios plazos y tipos, compara fija, variable y mixta, y comprueba que la cuota cabe en tu presupuesto sin superar el 30-35 % de tus ingresos. Después, contrasta el resultado con las ofertas vinculantes de los bancos y guarda un colchón para imprevistos. El simulador de hipoteca no sustituye el asesoramiento de tu entidad, pero te llega con las ideas claras.
Preguntas frecuentes sobre el simulador de hipoteca
¿Cuánto es la cuota mensual de una hipoteca de 150.000 euros en el simulador de hipoteca?
A 25 años y con un 3 % fijo, la cuota es de unos 711 euros al mes. Con un 2,5 % baja a unos 673 €, y con un 3,5 % sube a unos 751 €. A 30 años y un 3 %, la cuota sería de unos 632 euros. Cambia los datos en el simulador de hipoteca para tu caso.
¿Qué porcentaje de mi sueldo debería destinar a la hipoteca?
La recomendación habitual del Banco de España es no superar el 30-35 % de tus ingresos netos mensuales en el conjunto de tus deudas, no solo la hipoteca. Con un porcentaje mayor, cualquier imprevisto o subida de tipos puede poner en riesgo tu presupuesto familiar y la aprobación del banco.
¿Es mejor una hipoteca a tipo fijo o variable en 2026 según el simulador de hipoteca?
Depende de tu perfil. La fija da seguridad y permite planificar, y es la opción prudente si tu presupuesto es ajustado. La variable puede resultar más barata si el Euríbor se mantiene bajo, pero asumes el riesgo de subidas. Compara ambas en el simulador de hipoteca antes de decidir.
¿Cuánto cuesta abrir una hipoteca en gastos totales?
Como orientación, entre el 10 % y el 15 % del precio en vivienda usada, sobre todo por el ITP, más tasación, notaría y registro de la compraventa. El banco asume los gastos de formalización del préstamo desde la Ley 5/2019. El importe exacto depende de tu comunidad autónoma.
¿Puedo conseguir una hipoteca al 100% sin ahorros?
Es poco habitual. Los bancos suelen financiar hasta el 80 % de la tasación y exigen que aportes el resto más los gastos. Hay excepciones con buen perfil, con avales o con vivienda propiedad del banco, pero conviene tener ahorros, porque reducen el riesgo y mejoran las condiciones que te ofrecen.
¿Qué pasa si amortizo anticipadamente parte de la hipoteca?
Reduces el capital pendiente y, por tanto, los intereses futuros. Puedes elegir entre acortar el plazo o bajar la cuota. El banco puede cobrar una comisión limitada por ley: en variable, hasta el 0,25 % los tres primeros años, y en fija, hasta el 2 % durante los diez primeros. Consulta tu contrato.
¿Cómo afecta el Euríbor a mi cuota si tengo hipoteca variable?
Tu tipo es el Euríbor más el diferencial, y se revisa cada seis o doce meses. Si el Euríbor sube un punto, tu tipo sube un punto y tu cuota se encarece; si baja, se abarata. El diferencial se mantiene fijo. Usa el modo variable del simulador de hipoteca para probar distintos Euríbor.
¿Qué diferencia hay entre TIN y TAE en una hipoteca?
El TIN es el interés nominal que se aplica al capital prestado. La TAE incluye además comisiones y gastos vinculados, como seguros o productos bonificados, y refleja el coste real anual del préstamo. Para comparar ofertas bancarias, fíjate en la TAE, que siempre es igual o mayor que el TIN.
¿Puedo cambiar mi hipoteca de un banco a otro (subrogación)?
Sí. La subrogación permite que otro banco pase a ser tu acreedor, con el mismo capital pendiente y mejores condiciones. Existen límites a las comisiones de cancelación, y el nuevo banco te presentará su oferta vinculante. Compara el ahorro total con los gastos que asumirás antes de dar el paso.
¿Cuánto tiempo tarda en aprobarse una hipoteca?
El estudio y la aprobación del banco suelen llevar de dos a seis semanas, tras aportar la documentación completa y la tasación. Desde que recibes la oferta vinculante (FEIN) debes dejar unos días antes de firmar ante notario. Todo el proceso suele durar entre uno y dos meses.
Fuentes oficiales: Banco de España (Portal del Cliente Bancario), INE (Estadística de Hipotecas), EMMI (Euríbor oficial), informes de precios de Idealista y Ley 5/2019, de contratos de crédito inmobiliario.